文:天风宏观宋薛涛/联系人赵洪河
除了疫情，房地产是今年经济的另一个关键问题。
它之所以至关重要，有三个具体原因。
原因之一是房地产政策明显大幅放松。
这一轮房地产放松经历了三个阶段。
第一阶段是金融信贷政策的放松，时间节点是去年9月日前，我们提出房地产投资下行趋势才刚刚开始，要关注短期政策的可能性9月底召开房地产金融座谈会，提出两个维护，即维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益
第二阶段是自下而上的自我放松，时间节点在今年3月日前，我们提出了房地产放松的大河小溪3月，以郑州为代表的二三线城市相继突破四限政策，尤其是限购限贷政策的密集调整，代表着此轮房地产放松进入自下而上的局部全面放松的第二阶段
第三阶段是自上而下支持放松，时间节点在今年4月4月29日政治局会议提出支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求的思路，让地方有了更大的因城施策空间之后杭州等新一线城市纷纷跟进，放宽四限，城市能级和政策规模进一步上升
其次，房地产对经济至关重要。
上海房地产疫情之前，供给端出现去杠杆迹象，需求端出现硬着陆，成为经济增长和信贷扩张的主要内因房地产的稳定对经济来说是一个至关重要的问题房地产投资额达到名义GDP总量的13.5%，考虑到房地产对服务业和后周期消费的衍生带动，占比超过20%
今年1—4月，房地产开发投资同比增长—2.7%，新开工面积同比增长—26.3%自1999年我国进入商品房时代以来，除2020年疫情影响期较短外，我国房地产开发投资增速从未出现过负增长考虑到销售尚未企稳，目前房地产投资增速不仅是历史最低，而且有望继续创出新低今年以来，房地产投资增速从2021年的高点回落了10%以上按照20%的传导弹性计算，对经济增速的拖累达到了2%左右
我们正处于自1998年房改以来从未出现过的周期性位置。
当前住房市场需求的下行压力前所未有是更低的人口周期，更大的城市差距，更弱的涨价预期房地产总需求见顶是大势所趋，这是人口周期和城市化水平决定的刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求存在不确定性，疫情对居民收入和预期的反复影响带来了新的不确定性
在住不炒的背景下，购房者对投资性住房回报的长期预期发生了变化，房产销售面积回不到过去，在房企去杠杆的大背景下，开发商对商业开发毛利率水平的长期预期也发生了变化，房地产开发投资的杠杆率和周转率无法回到过去央行数据显示，今年一季度房地产开发贷款余额同比仅增长1.1%2，4月新增居民中长期贷款出现历史首次负增长，房企和居民双双进入去杠杆时代
3月以来，越来越多的二线城市放松了四限政策的部分内容。
据不完全统计，3月份部分放松四限的二三线城市有郑州，宁波，青岛，福州，昆明，沈阳，广西，哈尔滨等4月跟随放松的二三线城市有南京，苏州，无锡，佛山，东莞，贵阳，兰州，秦皇岛等
可是现实是，尽管自3月以来，越来越多的城市自发放松了楼市限购政策，但房地产销售受到疫情打击，数据持续疲软。
4月份，商品房累计销售面积同比—20.9%，增速比3月份回落7.1%，4月份，柯睿房地产百强企业销售金额同比—59.0%，增速比3月份下降6.2%，4月30日全市成交同比—54%，增速比3月下降8%，但5月上半月同比—50.6%，似乎有企稳迹象。
所以要观察房地产的放松到底有没有用，还要区分疫情遏制的影响。
据不完全统计，3月以来，全国已有80个地级市，区县，全市采取不同程度的封控措施，最高控制面积占全国GDP的16%3—4月放松房地产四限的城市中，因疫情遏制措施可能影响房地产销售的城市有郑州，苏州，无锡，南京，沈阳，哈尔滨，秦皇岛，天津，xi安
因此，3—4月，部分放松房地产四限且未出现疫情的城市只剩下宁波，青岛，福州，昆明，佛山，东莞，贵阳，兰州，张家口，宜昌这些城市形成了一个有限的样本来观察房地产的放松是否有用
我们按照放宽房地产四限和封控疫情的政策，将全国城市划分为上述三个样本。比较这三个样本，我们发现:
先观察样本1+样本2:在所有放宽四限的二线城市中，除福州，佛山外，大部分城市4月商品房销售均价高于2月或3月，即房价环比意义出现拐点3—4月，四限放松城市的均价也高于所有二线城市这说明放松四限对于二线城市房价的企稳反弹还是能起到一定作用的
二，观察样本1:在无疫情控制的四限放松城市中，大部分城市商品房销售面积同比增速回升，即销售额同比拐点出现，如宁波，兰州，佛山，福州，东莞等，但青岛和长沙的销售面积增速在放松后继续下滑
三，观察样本二:疫情遏制的四限放松城市中，4月份商品房销售面积同比增速全部回落其中，郑州，南京，苏州，Xi安在疫情被封控前销量出现反弹，但在封控当月销量大幅下降与样本1相比，说明销售受到疫情的冲击很大
四，观察样本三:全国房价数据已初步完善观察70个大中城市二手房价格指数，货币宽松带动一线城市房价连续4个月逐月上涨一线城市房价上涨的旗帜效应因为城市政策放松而叠加，二线三线城市房价环比跌幅也在波动和收窄
从以上发现来看，无论是否有疫情遏制的影响，放松四限大概率能对房价环比回升起到一定作用在没有疫情影响的情况下，四限放松后，房地产销售同比上涨的可能性较大因此，如果常态化的核酸检测和流向追踪能够降低下半年疫情遏制的概率，房价环比增速转正，房地产销售面积同比增速回升还是值得我们期待的
根据历史规律，如果观察到销售数据在年中左右企稳，叠加供给侧救济政策，房地产投资增速也有望在今年下半年企稳，这对今年经济稳增长，重建市场信心意义重大。